2011年，家住上海的左女士遭遇了两次沉重的打击。先是他的丈夫突发疾病去世，撇下了左女士和一双儿女艰难度日。丈夫去世后不久，一件蹊跷事发生了，丈夫名下的一套房子在她不知情的情况下居然被人卖了，卖房的时间，竟然是在她丈夫去世之后。

      这一天，左友英来到上海市松江区房地产交易中心办理这套房屋的过户手续，工作人员查阅了交易资料后告诉左友英，丈夫魏长生名下的这套住房几天前就已经办理了过户手续，转移到了一个陌生人的名下。

      左友英：我们到那里听到这个(消息)，房子过户了。就一个人头晕晕的，站不住了。

      中年丧夫已让左友英痛不欲生，现在，家里唯一的财产——房子，竟然也不翼而飞，左友英瞬间觉得天旋地转。

      左友英：我们什么遗产都没有，就是那套房子。那套房子都被人家卖了，什么都没有了。

      房子莫名其妙被过了户。这个买房的人叫杨涛，左友英并不认识。左友英的丈夫魏长生是2011年7月15日去世的，而房产交易资料上显示，房产买卖合同是7月21日签订的，随后8月5号向交易中心递交了过户申请。也就是说，房屋买卖过户手续全部是在魏长生去世之后办理的。那么，这个房子是怎么卖出去的？这个顶替魏长生办理了房产过户手续的人又是谁呢？

      在房产买卖合同上，卖房人一栏显示签名是房主魏长生，但是，是由一个名为黄浩的人代为签字。也就是说，黄浩代替魏长生，瞒着左友英，把房子转手卖了出去。那么，这个黄浩又是什么人呢？左友英说，黄浩她见过，是丈夫生前的一个朋友，丈夫去世之后，黄浩还给家里打过电话。

      左友英：知道我老公过世了。21号，21号(黄浩)打电话给我儿子，我儿子跟他讲过的。我也跟他讲过的。

      魏长生去世之后，妻子左友英是遗产的第一顺序继承人，按程序这个叫黄浩的人如果不经过继承人的同意是不可能擅自处理魏长生的遗产的。那么，黄浩是怎么通过房地产交易中心的严格审核，从而完成了房产交易呢？记者辗转联系到了黄浩，出于种种考虑，黄浩同意在电话中接受采访。

      黄浩说，自己出售魏长生的房产，是经过合法手续授权的，并且，左友英也是知情的，为此双方还办理过一份委托公证书。当时去公证处办理公证的时候，魏长生夫妇俩都在场。当时，公证处还给他们拍了照片。

      黄浩：她(左友英)都知道的，公证的时候，他(魏长生)老婆都来的。让我把房子卖掉。

      在房产交易中心，工作人员为我们提供了这份经过公证的授权委托书，上面写明，现委托黄浩代理出售位于松江区民乐四区的住房，代为办理房地产产权过户、转移登记手续等等，委托人魏长生、左友英。

      黄浩：我认为是公证处出具的公证书，那肯定是有权限的。

      一份经过公证的委托书在手，黄浩作为代理人通过了房地产交易中心的层层审核，顺顺当当办理了房屋买卖、过户手续，一切似乎都顺理成章。可是，黄浩既然是受魏长生委托售房为什么在卖房的时候不通知魏长生的家人？又为什么早不卖晚不卖偏偏在魏长生死后要把房子卖掉呢？

      左友英：这个房子卖也要通过我们去卖的。不可能他(黄浩)一个人就卖得掉，既使我老公不在了，也有我们，我们在这里，也可以打电话通知我们。

      魏长生委托黄浩卖房，但是在签订委托协议之后，魏长生去世了。按法律规定，从魏长生去世的那个时刻起，他和黄浩之间的委托代理协议就终止了。卖房合同是魏长生死亡之后才订立的，而且左友英明确表示不予追认，所以黄浩代魏长生签订售房合同的行为属于无权代理。既然如此，黄浩和这个叫杨涛的买房人签订的购房合同是不是就一定无效呢？法律上是这样规定的：如果买房人杨涛确实不知道黄浩的代理权已经终止，看到黄浩拿着一份经过公证的委托书，相信黄浩还有代理权限，于是善意地签订了房屋买卖合同，这份房屋买卖合同就是有效的，这在法律上叫做表见代理。也就是说，如果左友英不能证明杨涛和黄浩有串通的行为，假如买房人杨涛对魏长生的死亡毫不知情，那左友英就有可能拿不回自家的房子了。那左友英能不能找出这个交易的破绽呢？

      从房屋买卖合同上看，这套房子的售价是90万，左友英认为，这个价位明显不合理，按照当地一万三、四千一平米左右的均价，自己这套126平米的房子，总价远远不止90万。

      左友英：那个房子，他把那个低价卖掉，卖了90万，实际上那个房子不止值90万，那我们来卖，这个就是160到170万。

      但是黄浩却说，那套房子并不像左友英说的那么好，价格也没有她说的那么高。

      黄浩：他这个房子大面积卖不了那么多，而且等于是位置是小区最差的位置，等于夹在当中，靠两条马路，人民路和高架，最不好(地段)，根本就没有人去买。

      记者来到位于松江区的民乐小区，通过走访了解到，民乐小区属于学区房，小区门口的民乐学校是区重点，小区附近还有大型超市，生活非常便利。近两年，这里的房价一直居高不下。

      居民：民乐学校，这个学校区里面最好。属于最好的。所以人家都要买这里，买好了，所以我们这里出出进进很多的人，就是一个楼道，一年过户有几户人家搬出搬进，搬出搬进，很多的，出租屋也多。

      房产中介：就是民乐的小区房在1万4左右差不多，就是其他地方1万3，1万2也能买到了。

      女2：你是个好的地段就价钱贵一点。要看楼层。

      明明价值100多万的房子为什么90万就着急出手呢？黄浩给出了自己的解释。

      黄浩：我只是一个债权人，债权人要履行自己的债权，做自己该做的事情。

      黄浩的意思是说，他卖房子是为了主张债权，也就是收回欠款，那这笔欠款又是怎么回事呢？另外，魏长生夫妇平白无故为什么要和黄浩去办理委托公证？他们和黄浩之间又是什么关系？

      左友英：我老公欠人家的钱，就在黄浩那里借了高利贷。

      回想起借钱的经过，又勾起了左友英的回忆。17年前，一家人从江西老家来到上海，经营小本生意，起初日子过得十分艰难。

      左友英：我老公1994年到上海来，我1995年到上海来。

      左友英弟媳：他们是在浦东，那个铁棚子里面，铁棚子里面烧(饭)也是在里面，住也是在里面，那时候都是白手起家。

      夫妇俩靠经营铝合金门窗维持生计，多年的打拼积累下来一些客户，生意慢慢好了起来，但经常遇到的情况是客户欠下的货款不能及时结清。

      左友英：我们在这里都是蛮好的生意，他们都不结我们的钱。

      好在夫妻俩经营有方，人缘不错，不断有客户找上门来。时间到了2010年，一名客户由于欠款太多无法还清，便提出用自己位于松江区的一套房子冲抵货款。

      左友英：他没有钱结我老公的，就把房子抵给我老公了。

      房子过户到了魏长生的名下，吃了这么多年的苦，夫妇俩总算是在上海置下了一套房产。可是，得到那套房子之后，魏长生觉得手头现金依然吃紧，该付的货款也付不出。为了维持生意的运转，只好想办法去借钱，而最终这个肯借给他钱的人，就是黄浩。

      黄浩：一共借给他超过100多万了，100多万他还了我一点，现在还剩90几万。

      黄浩说，他和魏长生是通过朋友介绍认识的，知道魏长生为人厚道，否则也不会借这么多钱给他。虽然每笔钱都打了欠条，考虑到借款金额过大，为了稳妥起见，双方协商将魏长生名下的这套房产作为抵押，并且办理了委托公证。

      黄浩：那个金额比较大一点。所以说要做抵押，朋友关系再好的话，我觉得抵押还是(要做的)。

      随后夫妇俩和黄浩一起去公证处办理了委托公证，因为借款的利息比较高，魏长生也一直在积极想办法还钱。魏长生平时身体一直不错，没想到在一次喝酒后突发疾病，再也没有醒来。他的离世，让身边的亲友都感到非常突然。丈夫去世后，左友英首先想到的，就是想尽办法把丈夫生前欠下的这笔钱还了。

      左友英：回家去就把这个丧事办好，我就准备把这个钱准备完结黄浩，打电话给他。

      东拼西凑借来了钱，左友英开始联系黄浩，可是每当提起还钱的事，黄浩总是躲躲闪闪，借口有事推脱。

      左友英：我们12号打电话给他，他说18号、17号(见面)，我们17号我们打电话给他，他就说月底(见面)，月底打电话给他，又说7号、8号(见面)，打电话给他，他又说中旬中旬。

      直到去房地产交易中心，看到丈夫名下的房产被卖掉，而卖房人正是黄浩，左友英才如梦初醒。

      左友英：他一直瞒着我们搞这个房子。

      左友英弟媳：他也应该有点同情心，而且人家正在伤心，刚刚伤心，主动打电话叫你过来把那个钱怎么给你，什么时候给你，给你多少钱，这里已经主动跟他讲过了，他那里就马上采取行动了。

      黄浩说，其实魏长生去世之前，自己就已经开始着手卖房事宜，委托公证书上写得很清楚，自己是有代理权的，并没有趁人之危。

      黄浩：先把我欠我这些钱先拿回来，作为你来说，如果你一个好朋友去世了，他的家里人不讲道理的，耍无赖，不承认这个借款，作为你来说，你的出发点肯定是要确认你自己的利益，对不对？

      至于那个买房人杨涛，黄浩说，他们之前根本就不认识。

      黄浩：不认识的，就是通过中介介绍，就是通过中介介绍才认识。

      黄浩解释卖房的原因，是因为魏长生欠了自己的钱，自己担心魏长生一走，钱要不回来，所以才着急把房子变现。欠债还钱，天经地义，可是左友英却说，如果房子按市场价出售的话，除了还给黄浩的90万元，应该还有一部分结余，现在，在黄浩的一手操纵下，这些钱都打了水漂。

      左友英：那我们来卖，这个就是160到170万。我们剩下的可以还掉他的钱，还可以自己生活，像他这样卖，我们生活都生活不下去。

      尽管怀疑黄浩和买房人杨涛恶意串通低价卖房，可房子现在已经过了户，该怎么办呢？左友英一时没了主意。

      左友英弟媳：我说抓在他前头，我去把那个房子要么就冻结，要么是不让人家做手，做他肯定弄不到。

      左友英急忙来到房地产交易中心，工作人员告诉他，房子虽然已经过户，但房产证还没有发。

      左友英弟媳：知道把那边已经在搞那个(房产证)，该差一个经理签字了，还好，这是有一点，好像是我姐夫在保佑，有一点这个事情。

      随后，左友英和儿子魏弯弯、女儿魏丽丽一起作为共同原告，向上海市松江区人民法院起诉，将买房人杨涛告上法庭，请求法院判令被告杨涛和第三人黄浩所签订的房屋买卖合同无效。

      原告代理律师 陈明：这个被告他真正的买房子的目的，显然就是与第三人恶意在串通，趁家属忙于办丧事，悲痛欲绝的时候，采取说假话的方式，稳住死者家属，做一些虚假的一种合同。做一些虚假的买卖的行为。就侵吞死者的合法财产。

      因为涉及诉讼，这套房子的产权交易马上被冻结。现在，整个案子的焦点集中到了买房人杨涛身上。究竟杨涛在签订购房协议的时候是不是善意无过失的？他向黄浩买房的经过是怎样的？左友英能不能要回这套房子？广告之后回来。

      2011年9月20号，上海市松江区人民法院开庭审理了此案，被告杨涛出庭应诉。他说，自己在上海嘉定区一家汽车制造公司做维修工，月工资4000-5000元，买下松江民乐四村的房子，是准备结婚的婚房。

      为了查清事实，主审法官采取了隔离审查的方法分别询问杨涛、黄浩及相关证人。杨涛称，在订正式合同之前，共向黄浩支付了90万元购房款，全部是现金交付。黄浩也予以了确认。

      黄浩：购房款杨涛是付现金给我的。签合同之前付过一点、签约当天付过一点、之后又付过，一共是付了3笔，总计90万。这些钱分别是松江在我车里、杨涛车里交给我的，

      原告代理人：你把现金拿给黄浩时，验钞过程是怎样的：

      杨涛：因为是一捆一捆，所以点捆数就可以。法官：以前你认识黄浩吗？杨涛：不认识，通过这次买房才认识的。

      法院认为，按双方所述，如果被告杨涛及第三人黄浩2011年5、6月份才有接触，显然不可能建立特别深刻的信赖关系。在85万元并非被告直接从银行中取出交付给其的情况下，第三人竟不详加清点或验钞，而仅点了捆数即完成交付，并出具收据予以确认，显然有悖日常生活经验。

      上海市松江区人民法院法官 顾亮：如果场景发生在银行里面，是从银行里面取30万出来，当场现场交付的话，那法院可能还有理由相信交付的一个事实，但是他们陈述的地方又都是在车里，在交易中心，在其他一些地方，都不是银行的，那么怎么可能让人相信，他们是真的一个现金交付呢？因此我觉得这一点也是非常真的怀疑的。

      在房款的来源上，杨涛说，买房的钱有70万元是向母亲的朋友倪红珠借的，并请倪红珠出庭作证。

      法官：法庭问几个问题。你与杨涛的母亲何时认识？证人：十几年前就认识的。当时我的邻居与杨涛的母亲是好姐妹，我们就一起玩的时候认识了。法官：你和杨涛是否熟悉？证人：熟悉的。法官：你借给杨涛的70万是如何交付的？证人：是让杨涛来我家拿的。法官：70万的来源？证人：我算是比较有钱的，因为他妈妈说杨涛结婚要买房子用，我们平时又比较熟悉，所以就借给他了。这些钱是我家里的自有资金。

      虽然倪红珠本人出庭作证，但考虑到其为被告杨涛母亲的朋友，和被告具有一定的利害关系，法院认为她的证词无法确认其真实性。

      法官顾亮：我说你70万的话，你阿姨的话，就是说这70万至少有一个资金来源，这70万不可能凭空出来的？那有没有相应的银行转帐或者银行去宽记录，然后他就说，资金的话，显然是藏在阿姨的家里面的，阿姨是做生意的，70万是直接现金拿出来就可以交付给我的。那我觉得一点也是值得怀疑的。

      在售房及收款资格的审查上，被告杨涛称其分别于草签合同时看到第三人黄浩提供的房产证，于签订正式合同时看到了第三人黄浩的委托书。

      法官：你支付5万定金前有没有查验过房产证？杨涛：没有。因为我比较相信黄老师，这个黄浩是黄老师介绍的。法官：房产证你什么时候看到的？杨涛：签正式合同时。法官：你了解过这个房子的建筑年代吗？杨涛：这个没有。因为这个房子比较大。

      杨涛说，自己在签合同时，并不知道魏长生已经去世。

      法官：房产买卖交易时你看到权利人是魏长生，你在签合同和过户时是否向黄浩了解过魏长生的情况？杨涛：没有。我认为黄浩是有合法的代理权限的。

      法院认为，在看到房产证后到看到公证委托书前，被告杨涛没有与权利人魏长生取得任何联系，而一味信赖第三人黄浩，有悖常理。

      法官：就是委托书里面，代为办理房屋买卖，代为注销抵押这些方面的手续，但是唯独关键一点代为收取房款，因为代为收取房款也是比较要明示的，那么在这种情况之下，他(杨涛)审查了委托书之后，应该能够注意到没有代收房款的权限，在这个情况下，他还是把85万的现金，分三次交付给了对方，那么在这种情况下，我认为就是说也是与常理不符的。

      关于房价的确定，杨涛说，实际成交价格并不是合同上所写的90万元，而是130万元。为此，杨涛提供了一份40万元的补充协议。

      法官：正式合同是你签的吗？杨涛：是的。法官：上面的价格是？杨涛：是90万。我们约定是140万，为了避税，才写了90万。90万也是黄浩提出来的。因为我就是约定了这个价钱，签多少都是这个价格。法官：草签合同上面的价格是？杨涛：应该是130万吧，因为还要再加10万的税。

      法院认为，这份补充协议到底是在合同签订当时签的，还是诉讼开始后补签的，存有相当疑问。

      法官顾亮：这个40万的补充协议到底是什么时候出具的？如果说他们的确存在恶意串通的情况，在得知被原告起诉之后，再补一个40万，也是非常有可能的。

      综合上述疑点，法院认为，被告杨涛及第三人黄浩之间的交易行为存有大量与常理不符之处，使法院难以相信被告购买系争房屋的交易善意无过失。法院判决如下：第三人黄浩的行为不构成表见代理，法院依法认定被告杨涛与第三人黄浩签订的房屋买卖合同无效。

      通过官司，左友英拿回了自己的房子。法官告诉我们，在左友英丈夫去世之后，她可以做以下几件事来避免这场官司。首先，她应该尽快和其他法定继承人一起去办理房屋继承手续，办理公证并及时更名。第二，从黄浩那里收回房产证、委托公证书的原件。第三，如果黄浩不配合交回房产证和委托书，按合同法规定，委托合同的双方有任意解除权，左友英可以用电话录音、拍摄视频、发律师函等方式及时告知黄浩委托合同已经解除，并把这些音像文字资料保存好留作证据。第四，办理房屋继承手续之前，密切关注房屋的产权交易信息，如果发现有过户申请的迹象，及时向法院起诉，提出财产保全申请，法院会及时把房子查封，这样房屋的产权交易就会处于冻结状态，不会被其他人轻易卖掉。